不動産鑑定士
不動産鑑定評価基準に基づいて土地や建物の経済的価値を判断し、適正な価格を決める。
サマリー
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2025年 一般労働者 職種 第1表「職種(小分類)、性別きまって支給する現金給与額、所定内給与額及び年間賞与その他特別給与額」 / 厚生労働省「職業安定業務統計(一般職業紹介状況)」長期時系列表 第21表「有効求人倍率（パート含む常用）」(2023〜2025年) / 総務省統計局「国勢調査」2010〜2020年 2020年 抽出詳細集計「男女，従業上の地位，職業（小分類）別就業者数（15歳以上）」(それ以前は同じ区分で集計された時系列データ)
計算年収の目安 = きまって支給する現金給与額(月額) × 12 + 年間賞与その他特別給与額。いずれも統計の平均値からrokudakaが計算。
数字で見る不動産鑑定士
- 年収の目安は583万円で、全職種の平均(546万円)より38万円高い水準です(参考値・「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値)。
- 年齢別では、20～24歳の360万円から、最も高い55～59歳の694万円まで、約1.9倍になります(「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値)。
- 女性の年収は男性の72%で、全職種(72%)と同じくらいです(「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値)。
- 有効求人倍率は0.80倍で、職業全体(1.12倍)より低く、仕事を探す人の多い側にあります(「その他の専門的職業」全体の数値)。
- 就業者数は2010年から+38%で、働く人全体(−3%)より伸びています(「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値)。
- 働く人のうち女性は41%で、働く人全体(45%)と同じくらいです(「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値)。
- 雇われて働く人は65%で、働く人全体(82%)より、事業主や役員として働く人の多い職業です(「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値)。
- 全職業の平均と比べて特に高いスキルは、「文章力」「数学的素養」「要件分析（仕様作成）」です。
- スキルが近い職業のうち、年収の目安がこの職業より高いのは、住宅・不動産営業(+77万円、くらべる)、銀行・信用金庫渉外担当(+91万円、くらべる)、土地家屋調査士(+398万円・参考値、くらべる)です。転職のしやすさや、転職後の年収を示すものではありません。
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2025年 一般労働者 職種 第1表「職種(小分類)、性別きまって支給する現金給与額、所定内給与額及び年間賞与その他特別給与額」 / 厚生労働省「職業安定業務統計(一般職業紹介状況)」長期時系列表 第21表「有効求人倍率（パート含む常用）」(2023〜2025年) / 総務省統計局「国勢調査」2010〜2020年 2020年 抽出詳細集計「男女，従業上の地位，職業（小分類）別就業者数（15歳以上）」(それ以前は同じ区分で集計された時系列データ) / 総務省統計局「国勢調査」2020年 抽出詳細集計「男女，従業上の地位，職業（小分類）別就業者数（15歳以上）」 / 総務省統計局「国勢調査」2020年 抽出詳細集計「男女，年齢（5歳階級），職業（小分類）別就業者数（15歳以上就業者）」 / 厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00」スキル(2021年度、その職業に就いている人へのWebアンケート)
計算全職種の平均は、統計に全職種の合計がないため、「不詳」を除く144職種の年収の目安(月額×12+年間賞与、2025年)を労働者数で重み付けしてrokudakaが計算(男女別も同じ方法)。差が3%未満は「ほぼ同じ」。年齢別は推計労働者数1,000人以上の年齢階級だけで比べた。職業全体の有効求人倍率は統計の「職業計」(2025年平均)。差が0.1未満は「同じくらい」。働く人全体は国勢調査の「総数」(2020年)。増減率・女性の割合の差が5ポイント未満は「同じくらい」。年齢構成は、60歳以上・30歳未満の割合が全体より10ポイント以上多いときに記載。スキルは、全職業の平均との差が大きい順。近い職業は下の「スキルが近い職業」と同じ計算で、年収の目安がこの職業より高く、賃金の統計の区分が違うもの。
どんな仕事か
不動産（土地と建物の総称）の売買を行ったり、不動産を担保にしてお金を借りたり、ビルやマンションの家賃を決めたりする際に、不動産の公正な価格を決めることが必要となり、そうした時に不動産を鑑定して評価するのが不動産鑑定士である。
依頼者から鑑定の申し込みがあると、まず、その土地や建物についてどれほどの費用で作られているのか、近接地域や類似事例ではどれくらいの価格で取引されているのか、それを利用するとどれほどの利益が得られるかなどを調査し、分析する。そして不動産鑑定評価基準に基づいて、総合的に判断し、適正な価格を求め、経過と結果を「不動産鑑定評価書」に取りまとめ、依頼者に説明と報告をする。また必要に応じて不動産利用のコンサルティング等も行う。
よく使う道具・機材・情報技術
2019年度時点の情報job tagの解説はこの年度から更新されていません。現在とは異なる場合があります。
文書作成ソフト（Word、一太郎等）、パソコン
主なタスク
job tagの就業者調査で重要度が高いとされたもの。実施率は、そのタスクを行っていると答えた人の割合です。
| タスク | 実施率 |
|---|---|
| 鑑定結果について鑑定評価書としてとりまとめ、依頼者に報告する。 | 100% |
| 評価基準に自らの経験などを加えて総合的に判断し、不動産の適正な価格を決める。 | 100% |
| 鑑定を依頼された土地や建物の調査を行い、周辺地域の情報を収集する。 | 100% |
| 不動産売買の価格が適正かどうかを判断する。 | 100% |
| 評価方法などに関する新しい知識を習得する。 | 100% |
| 課税対象となる不動産の鑑定をする。 | 100% |
| 競売物件など訴訟事件に関する不動産の鑑定をする。 | 87% |
| 不動産が真正な登記名義か確認する。 | 97% |
出典厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00」タスク(2022年度、その職業に就いている人へのWebアンケート)
計算重要度の高い順に最大8件を表示。
労働条件の特徴
多くは不動産鑑定事務所に勤めるが、不動産会社、信託銀行などの金融機関、建設・土木会社などに勤める人もいる。この他、不動産コンサルタントとして活躍する人もいる。大都市圏では、土地や住宅が多く、不動産の取引が活発であるため、多くが大都市で仕事に就いている。
収入面では、企業に勤めた場合は、専門職として処遇される。個人で経営している人は、努力次第で多くの収入を得ることもできる。
仕事は民間法人、国又は地方公共団体などからの依頼である。
豊富な経験が必要とされることから40歳代が３割弱を占めて最も多いが、60歳以上も４割超を占める。（2017年時点*）。
*国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課
働く環境の特徴
job tag の就業者調査で、この職業の人が答えた「仕事の性質」です。全職業の平均と比べて、特に高い項目と低い項目を並べています。
全職業の平均より高い
全職業の平均より低い:他者との身体的近接、モノ、道具、制御装置を扱う手作業、立ち作業
勤務のスケジュール:規則的 32%、不規則 60%、季節的 8%
出典厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00」仕事の性質(2020年度、その職業に就いている人へのWebアンケート)
計算「仕事の性質」は回答の平均(値はおおむね1〜5の範囲)で、棒の縦線はjob tagの全職業(518職業)の平均。平均との差が0.3以上の項目を、差の大きい順に高いもの最大6つ・低いもの最大3つ。勤務のスケジュールは回答者の割合。
一般的な就業形態
この職業の一般的な就業形態として、job tag の就業者調査で選ばれた割合です。複数回答のため、合計は100%を超えます。回答した人の数が少ない職業もあるため、目安として見てください。
禄高(給与)
より広い職種の数値統計に「不動産鑑定士」だけの区分がないため、「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値を表示しています。
この年収は、会社などに雇われて働く人の給与です。事業主(開業している人など)の収入は含まず、会社の役員も原則として含みません。
国勢調査では、「他に分類されない専門的職業従事者」として働く人のうち、雇われて働く人は65%です。 事業主(26%)や役員(8%)として働く人の収入は、この年収に表れていません。
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査で使用されている主な用語の説明」 / 総務省統計局「国勢調査」2020年 抽出詳細集計「男女，従業上の地位，職業（小分類）別就業者数（15歳以上）」
計算割合は国勢調査の従業上の地位別の就業者数からrokudakaが計算。
参考値標準誤差率 7.06%(統計の全職種の中央値は2.04%)
この区分は、調査の対象になった人が少ないか、性質の違う職業がまとめられているため、統計上のぶれが大きくなっています (標準誤差率が5%を超える区分を参考値としています)。 誤差率から見ると、年収の目安も上下14%程度の幅があるものとして見るのが安全です。年による変動も大きくなりやすい区分です。
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2025年 標準誤差率 誤差率表4「職種(小分類)別所定内給与額及び所定内給与額の標準誤差率(役職者を含む)」
計算誤差率は所定内給与額(残業代・賞与を除く月額、男女計)に対する統計の公表値。中央値は全職種の誤差率からrokudakaが計算。「上下14%程度」は標準誤差率の2倍を目安にrokudakaが計算。
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2025年 一般労働者 職種 第1表「職種(小分類)、性別きまって支給する現金給与額、所定内給与額及び年間賞与その他特別給与額」 / 厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2025年 一般労働者 職種 第5表「職種(小分類)、年齢階級別きまって支給する現金給与額、所定内給与額及び年間賞与その他特別給与額」
計算順位は、統計の全144職種(「不詳」を除く)を年収の目安で並べてrokudakaが計算。
年収の推移
| 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|
| 551万円 | 591万円 | 583万円 |
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2023〜2025年 一般労働者 職種 第1表「職種(小分類)、性別きまって支給する現金給与額、所定内給与額及び年間賞与その他特別給与額」
計算各年の年収の目安(月額 × 12 + 年間賞与)。企業規模10人以上、男女計。
年齢別の年収
白抜きの点と破線は、推計労働者数が1,000人未満の区分です。 人数が少なく平均がぶれやすいため、参考値として見てください。 薄い棒(右の目盛り)は、賃金の統計の推計労働者数です。企業規模10人以上の会社などに雇われて働く人の数で、自営業の人や小さな会社で働く人を含まないため、下の「年齢別の就業者数」(国勢調査)とは対象が違います。
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2025年 一般労働者 職種 第5表「職種(小分類)、年齢階級別きまって支給する現金給与額、所定内給与額及び年間賞与その他特別給与額」
計算年齢階級ごとの年収の目安(月額 × 12 + 年間賞与)と推計労働者数。企業規模10人以上、男女計。
男女別
| 男 | 649万円 |
|---|---|
| 女 | 468万円 |
女性の年収は男性の72%です。年齢構成や勤続年数の違いも含んだ差です。
企業規模別
| 1,000人以上 | 614万円 |
|---|---|
| 100〜999人 | 616万円 |
| 10〜99人 | 502万円 |
企業規模による差は最大114万円です。
出典厚生労働省「賃金構造基本統計調査」2025年 一般労働者 職種 第1表「職種(小分類)、性別きまって支給する現金給与額、所定内給与額及び年間賞与その他特別給与額」
計算男女別は企業規模10人以上の計、企業規模別は男女計。いずれも年収の目安(月額 × 12 + 年間賞与)。
需要と将来性
より広い職種の数値求人倍率は「その他の専門的職業」全体の数値です。
2025年の有効求人倍率は0.80倍です。求人の数が仕事を探している人の数より少なく、求職者どうしの競争がある状態です。2023年からの推移を見ると、大きくは変わっていません。
有効求人倍率の推移
ハローワークを通じた求人・求職の数から計算した値で、民間の求人サイトの求人は含みません(パートタイムを含む常用)。
出典厚生労働省「職業安定業務統計(一般職業紹介状況)」長期時系列表 第21表「有効求人倍率（パート含む常用）」(2023〜2025年)
計算各年の値は統計表の年平均(暦年)をそのまま表示。
就業者数の推移
より広い職種の数値就業者数は「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値です。
2020年の就業者数は309,100人です(うち女性41%)。2010年と比べると+38%増えています。
国勢調査は5年ごとの調査です。会社員だけでなく、自営業や家族で営む仕事の人も含みます。 そのため、給与の統計(企業規模10人以上の会社などで働く人)とは対象が違います。
出典総務省統計局「国勢調査」2010〜2020年 2020年 抽出詳細集計「男女，従業上の地位，職業（小分類）別就業者数（15歳以上）」(それ以前は同じ区分で集計された時系列データ)
計算調査票の一部を抽出して集計した推計値(10人単位)。増減率は2010年と2020年の値からrokudakaが計算。
年齢別の就業者数(2020年)
「他に分類されない専門的職業従事者」全体の数値です。5歳ごとの年齢層では、45～49歳がいちばん多くなっています(70歳以上はまとめているため除く)。30歳未満は13%で、働く人全体(15%)と同じくらいです。60歳以上は24%で、働く人全体(24%)と同じくらいです。
国勢調査の就業者数で、雇われて働く人のほか、自営業や家族で営む仕事の人も含みます。70歳以上はまとめています。
出典総務省統計局「国勢調査」2020年 抽出詳細集計「男女，年齢（5歳階級），職業（小分類）別就業者数（15歳以上就業者）」 / 総務省統計局「国勢調査」2010〜2020年 2020年 抽出詳細集計「男女，従業上の地位，職業（小分類）別就業者数（15歳以上）」(それ以前は同じ区分で集計された時系列データ)
計算年齢(5歳階級)の就業者数を、賃金の統計の年齢階級に合わせて「〜19歳」から「70歳〜」にまとめた。割合は5歳階級の合計に対する割合でrokudakaが計算。働く人全体は国勢調査の「総数」で、差が5ポイント未満は「同じくらい」。
働き方の内訳(2020年)
| 雇われて働く人(正社員・派遣・パートなど) | 65% | 202,210人 |
|---|---|---|
| 会社などの役員 | 8% | 24,260人 |
| 事業主(人を雇っている) | 2% | 7,570人 |
| 事業主(一人で)(開業・フリーランスなど) | 23% | 72,380人 |
| 家族従業者・内職など | 1% | 1,680人 |
| 不詳 | 1%未満 | 1,000人 |
出典総務省統計局「国勢調査」2020年 抽出詳細集計「男女，従業上の地位，職業（小分類）別就業者数（15歳以上）」
計算割合は従業上の地位別の就業者数を総数で割ってrokudakaが計算。「家族従業者・内職など」は家族従業者と家庭内職者の合計。
必要なスキル・知識
全職業の平均と比べて特に求められるスキルは、文章力、数学的素養、要件分析（仕様作成）です。 知識では経済学・会計学、建築・建設、法律学、政治学が特徴的です。
スキル(全職業の平均との差が大きい8項目)
知識(全職業の平均との差が大きい8項目)
水準はスキルが0〜7程度、知識が0〜5程度で、数字が大きいほどその仕事で高いレベルが求められることを表します。
出典厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00」スキル(2021年度、その職業に就いている人へのWebアンケート) / 厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00」知識(2019年度、その職業に就いている人へのWebアンケート)
計算「全職業の平均」は、job tagで数値のある全職業(最大518職業)の単純平均をrokudakaが計算。表示する8項目は、この職業の値と全職業の平均との差が大きい順。
なり方・学び方
不動産鑑定士試験に合格する必要がある。
受験資格に制限はないが、公認会計士試験や司法試験に合格すると一部試験が免除となる。試験合格後、実務修得において不動産鑑定士となるのに必要な技能及び高度な専門的応用能力を修得し、国土交通省の修了考査を受けたのち、同省に備える不動産鑑定士名簿に登録、その資格を有する。
資格取得後は、企業内鑑定士として、鑑定評価を行ったり、独立開業して事業を始めることができる。
土地や建物には非常に多くの法律、規制、助成措置等が関連しているため、豊富な知識と経験が必要である。
関連する資格
資格の詳細ページでは、受験資格・受験料などを試験の実施団体などの公式情報をもとに、出典と確認日つきでまとめています。講座の情報は準備中です。
関連団体
スキルが近い職業
スキル・知識の傾向が似ている職業です。必要なスキルの重なりが大きいほど、転職のときに経験を活かしやすいと考えられます。
- 住宅・不動産営業年収の目安 661万円不動産鑑定士とくらべる →
- 経理事務年収の目安 512万円不動産鑑定士とくらべる →
- 銀行・信用金庫渉外担当年収の目安 674万円不動産鑑定士とくらべる →
- 土地家屋調査士年収の目安 981万円(参考値)不動産鑑定士とくらべる →
- M&Aマネージャー、M&Aコンサルタント/M&Aアドバイザー年収の目安 1,135万円(参考値)不動産鑑定士とくらべる →
出典厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00」スキル(2021年度、その職業に就いている人へのWebアンケート) / 厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)「職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00」知識(2019年度、その職業に就いている人へのWebアンケート)
計算スキル39項目・知識33項目の水準を、job tagの全職業の中での位置(標準化した値)に直し、職業ごとの全体の高さの差を除いてから傾向の近さ(コサイン類似度)をrokudakaが計算。このサイトに掲載している職業の中から近い順に5件。
出典と注意
- 職業情報提供サイト(job tag)「仕事内容、タスク、スキル・知識、関連資格」数値系 ver.7.00・解説系 ver.7.01
- 賃金構造基本統計調査「一般労働者 職種 第1表・第5表(e-Stat)」2025年(推移は2023〜2025年)
- 国勢調査「職業(小分類)別就業者数(e-Stat)」2020年(推移は2010〜2020年)
- 職業安定業務統計(一般職業紹介状況)「長期時系列表_21_職業別労働市場関係指標（実数）（令和4年4月～）(e-Stat)」2023〜2025年
使っている統計について
- 賃金構造基本統計調査(e-Stat)
- 厚生労働省が毎年行う基幹統計(統計法で特に重要と定められた統計)です。 事業所が、働いている人ごとの給与を記入する調査で、職種・年齢・企業規模などの区分ごとの給与がわかる国の代表的な賃金統計です。 このサイトの数値の範囲は一般労働者(短時間労働者を除く)、企業規模10人以上です。
- 職業安定業務統計(一般職業紹介状況)(e-Stat)
- 厚生労働省が、全国のハローワークで受け付けた求人と求職の数を集計した業務統計です。 民間の求人サイトや人材紹介会社の求人は含みません。
- 国勢調査(e-Stat)
- 「国勢調査は、日本に住んでいるすべての人及び世帯を対象とする国の最も重要な統計調査で、国内の人口や世帯の実態を明らかにするため、5年ごとに行われます。」 (総務省統計局「令和2年国勢調査に関するQ&A」問1-1) 職業別の就業者数は、調査票の一部を抽出して集計した推計値です(抽出詳細集計)。 範囲は15歳以上の就業者(雇用者のほか、自営業主・家族従業者などを含む)です。
- 厚生労働省 職業情報提供サイト(job tag)(ダウンロードページ)
- 厚生労働省の職業情報サイトです。スキル・知識・タスクの数値は、独立行政法人労働政策研究・研修機構(JILPT)がその職業に就いている人へのアンケートで集めたものです。
データの対応関係
- 賃金:「他に分類されない専門的職業従事者」の数値(より広い職種)
- 求人倍率:「その他の専門的職業」の数値(より広い職種)
- 就業者数:「他に分類されない専門的職業従事者」の数値(より広い職種)
- 不動産鑑定士は、統計では「他に分類されない専門的職業従事者」に含まれます。
数字の見方
- 年収の目安:きまって支給する現金給与額 × 12 + 年間賞与その他特別給与額(いずれも平均。一般労働者、企業規模10人以上)。平均値なので、一部の高い人に引っ張られて実感より高く出ることがあります。
- 給与の対象は労働基準法第9条の労働者(雇われて働く人)。事業主は含まず、役員も原則含まない。パート・アルバイトなどの短時間労働者は含みません。
- 月々の給与は、調査した年の6月分の給与です。基本給のほか残業代・通勤手当・家族手当などを含み、税金・社会保険料を差し引く前の額です。
- 賞与は、調査した年の前年1年間(原則1月〜12月)に支払われた額です。
- 用語の定義は厚生労働省の用語の説明と調査の概要によります。
数字の計算方法や読み方は「統計の読み方」にまとめています。
独立行政法人労働政策研究・研修機構(JILPT)作成『職業情報データベース 簡易版数値系ダウンロードデータ ver.7.00』職業情報提供サイト(job tag)より2026年10月30日にダウンロード(https://shigoto.mhlw.go.jp/User/download)、『職業情報データベース 解説系ダウンロードデータ ver.7.01』職業情報提供サイト(job tag)より2026年10月30日にダウンロード(https://shigoto.mhlw.go.jp/User/download)を加工して作成
年収の目安は583万円です (月々の給与38.7万円 × 12か月 + 賞与など119万円)。統計の全144職種の中で41番目に高い水準です。
平均年齢は41.7歳、平均勤続年数は10.6年です。年齢別では55～59歳が最も高く、694万円です。